Имотите на публична продан от частен съдебен изпълнител се купуват по правилата на Гражданския процесуален кодекс. Тук ги описваме по реда, в който ги срещате като купувач, с номерата на членовете, за да можете да проверите всичко сами. Текстът не е правен съвет.

Какво получавате и какво не

Купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота (чл. 496, ал. 2 ГПК). Права на трети лица не могат да му се противопоставят, ако не могат да се противопоставят и на взискателите. Затова обявлението е важен документ: в него съдебният изпълнител е длъжен да посочи собственика, описанието на имота, дали е ипотекиран, има ли ограничени вещни права, вписани искови молби, възбрани и договори за наем към момента на възбраната (чл. 487, ал. 1).

Прочетете го докрай, преди да внесете каквото и да било.

1. Откъде започва цената

Съдебният изпълнител назначава вещо лице, което оценява имота. Страните могат да оспорят оценката в 7-дневен срок. Началната цена при първата продан е 80% от оценката и не може да е по-ниска от данъчната оценка, ако има такава (чл. 485, ал. 4 и 5).

Ако първата продан не успее и взискателят поиска нова, тя започва най-рано един месец след края на първата и при начална цена 90% от първата начална цена (чл. 494, ал. 2).

2. Обявлението и срокът

Обявлението се изготвя след изтичането на една седмица от описа и съдържа мястото и деня, в който проданта започва и свършва. Поставя се в канцеларията на ЧСИ, в районния съд, в общината или кметството, на самия имот и на сайта на окръжния съд, най-малко един ден преди започването (чл. 487, ал. 1 и 2).

Съдебният изпълнител определя и времето, в което имотът може да се огледа (чл. 487, ал. 4). Проданта продължава един месец и завършва в посочения ден (чл. 488, ал. 1).

3. Задатък и запечатан плик

За да участвате, внасяте задатък 10% от началната цена по сметка на съдебния изпълнител (чл. 489, ал. 1). Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер.

Предложението се подава в запечатан плик в канцеларията на районния съд, заедно с квитанцията за задатъка. В него цената е написана с цифри и с думи. Може да направите само едно предложение (чл. 489, ал. 2 и 4). Можете да го оттеглите най-късно до края на работното време в последния ден (ал. 5).

Предложението е недействително, ако:

  • е под началната цена;
  • надхвърля началната цена с повече от 30%;
  • идва от лице, което няма право да наддава (чл. 489, ал. 6).

Пример със случайни числа. При начална цена 10 000 € задатъкът е 1 000 €, а валидно писмено предложение е между 10 000 и 13 000 €.

4. Кой не може да наддава

Не могат длъжникът, законният му представител, длъжностните лица от канцеларията на районния съд, служителите на съдебния изпълнител и лицата по чл. 185 от Закона за задълженията и договорите (чл. 490, ал. 1). Ако имотът е купен от такова лице, проданта е недействителна (ал. 2).

5. Откриване на пликовете и наддаване на място

В началото на работния ден след края на срока съдебният изпълнител отваря пликовете в присъствието на явилите се наддавачи и обявява предложенията. За купувач се смята този с най-високата цена. При равни цени решава жребий (чл. 492, ал. 1).

Тук има втори кръг. Ако присъстващ наддавач устно предложи цена, по-висока с размера на един задатък, съдебният изпълнител го вписва в протокола и пита три пъти има ли желаещи да предложат още един задатък отгоре. Купувач става този с най-високата цена след изчерпване на предложенията (чл. 492, ал. 2).

6. Плащане: две седмици

Купувачът внася цената в двуседмичен срок от обявяването, като приспада задатъка (чл. 492, ал. 3). Ако не внесе:

  • задатъкът не се връща, а отива за удовлетворяване на взискателите;
  • купувач се обявява следващият по цена наддавач, който има една седмица да внесе предложената от него цена, и така нататък през всички наддавачи с цена, равна на началната или по-висока (чл. 493).

Задатъкът на наддавачите, които не са станали купувачи, се връща след плащането от обявения купувач.

7. Постановление за възлагане

Когато купувачът плати навреме, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление. Правата се придобиват от деня, в който то влезе в сила (чл. 496). Ако възлагането не е обжалвано, продажбата може да се оспори по исков ред само при нарушение на чл. 490 или при неплатена цена (чл. 496, ал. 3).

8. Въвод във владение

Купувачът се въвежда във владение от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление. Нужни са удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението (чл. 498, ал. 1). Размерите им не са в кодекса: питайте съдебния изпълнител и общината.

Въводът се извършва срещу всяко лице, което е във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост (чл. 498, ал. 2). Правилото важи и за наемателите и арендаторите, вписали договорите си след първата ипотека (ал. 3).

Ако никой не купи

Ако няма наддавачи, няма валидни предложения или купувачът не е платил, взискателят може в едноседмичен срок да поиска нова продан (чл. 494, ал. 1). Ако и тя не успее и не бъде поискано ново определяне на цената, имотът се освобождава от изпълнение и възбраната се заличава.

Електронен търг

Съдебният изпълнител може да продаде имот и на електронен публичен търг през платформата на Министерството на правосъдието (чл. 501а, ал. 1, 2, 5). Правилата се различават:

  • Наддаването продължава 7 дни. Търгът се удължава автоматично с 10 минути при предложение в последните 10 минути, но най-много с 48 часа (чл. 501в, 501е).
  • Регистрацията на наддавачите продължава един месец, а задатъкът е същият 10% (чл. 501г).
  • Наддавателната стъпка е процент от началната цена: 10% до 10 000 лв., 5% от 10 000 до 100 000 лв. и 2% над 100 000 лв. Прагът в кодекса е в лева (чл. 501д).
  • Покупката може да се финансира с кредит от банка. Тя плаща по сметката на съдебния изпълнител и може да впише законна ипотека (чл. 501ж).

За да видите по кой ред се продава конкретният имот, прочетете обявлението.

Какво не обхваща този текст

  • Размера на таксите и данъците при прехвърляне.
  • Особеностите на продажбата на имоти в съпружеска общност и на идеални части.
  • Продажби по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (например от НАП), които следват други правила.

Преди да участвате

  1. Прочетете обявлението докрай: тежести, ипотеки, вписани искове, наеми.
  2. Огледайте имота в определеното време.
  3. Проверете кой е вещото лице и каква е оценката.
  4. Сметнете задатъка и крайната сума, включително таксите по прехвърлянето.
  5. Подайте плика в канцеларията на районния съд преди края на последния ден.

Текущите обяви можете да разгледате в списъка с търгове. Към всяка обява показваме площта, цената на кв.м и как се сравнява с останалите търгове в същия град (виж как го смятаме).